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經過近3年的發展，各地盤活存量資產、申報REITs項目積極性明顯提升。特別是2023年，國家發展改革委投資司組織召開20多次開門辦公會，為近百個擬申請發行基礎設施REITs的項目進行了面對面答疑解惑，儲備了大量優質項目，為后續發行上市奠定了堅實基礎。同時，REITs培育階段引入了專家前期輔導機制，按照通用的技術導則要求進行盲審，將諸多基礎性問題提前識別和反饋，便利了后續項目評審。鑒于前期輔導和評估機制的逐漸健全，預計2024年推薦審核速度顯著加快，發行上市REITs數量和市場規模將翻番，國家重大工程有望入市。

2023年受宏觀經濟環境、會計處理和績效考核等因素影響，REITs市場跌宕起伏，截至2023年底，已上市的29只REITs中表現最好的2只都是新能源，最好的是光伏，去年漲幅超過11%。預計2024年REITs市場還會有一定波動，但一定會觸底反彈。我們應對此充滿信心，因為底層資產質量是基本盤，是我國基礎設施REITs持續穩定健康發展的根本保證。

水深則魚悅，城強則賈興。針對引入新的“源頭活水”的市場呼喚，預計2024年監管部門將更加注重“放水養魚”，廣開資金渠道，FOF、ETF、社保基金、公募基金、私募基金、Pre-REITs等資金將陸續介入REITs市場。REITs發行條件較高，前期培育需要一個過程。Pre-REITs、私募REITs是第一次盤活存量資產，將有瑕疵的資產打磨或培育為優質底層資產；在條件成熟時，通過REITs產品發行或擴募，第二次盤活存量資產，源源不斷地為REITs市場提供新的底層資產。

我國納入REITs范圍的資產共11大類50多個領域。目前已上市的30只REITs涉及高速公路、產業園區、倉儲物流、保障性租賃住房、污水處理、垃圾處理和清潔能源等大類、十幾個具體領域。隨著這幾年摸索、交流和實踐，預計2024年消費、水電、數據中心、市政（供熱／供水）、文旅等領域有望陸續登陸滬深交易所；水利、地鐵、鐵路、港口、特高壓、儲能基礎設施會持續加快推進，有的今年也有望上市。整體來說，擴容的步伐會顯著加快，隊伍會越來越壯大。

2023年，普洛斯、鹽田港、張江、招商蛇口等首批4單擴募項目在滬深交易所上市，打通了公募REITs市場擴募之路。2024年和更長遠的未來，更多REITs將加入擴募行列，REITs的平臺化價值將日益凸顯，資產規模效應將提升抗風險能力。

目前REITs試點過程中，無論是首發還是擴募，都要求是同一類型資產。未來資產需要混裝，從抗市場風險、保持收益穩定性來講是有利的，而且這樣也符合國際慣例。具體混裝組合方式，既可以同一大類行業資產，如風電和光伏；也可以同一權屬資產，如產權類的產業園區和倉儲物流；還可以產業鏈的上下游或空間關系，如文旅和配套基礎設施、城市軌道交通（地鐵）和上蓋物業等資產可以探索裝在一起。

目前REITs上市項目主要集中在東部沿海地區和少數中部省份，中西部地區項目申報也開始活躍，呈現東西南北中競相迸發的局面。西北的新疆、陜西、內蒙，西南的云南、貴州、四川，中部的湖南、山西、江西，東北的遼寧、黑龍江等地都有項目在前期儲備過程中。REITs發行離不開當地政府多個部門的支持（如補辦投資管理手續），已成為檢驗各地營商環境的重要名片。

基礎設施投資規模較大，回報周期較長，歷史上主要以政府和國有企業投資為主，形成的固定資產必然計入國有資產。隨著市場化改革的深入，越來越多的民營企業參與基礎設施投資建設。2023年7月中共中央、國務院發布《關于促進民營經濟發展壯大的意見》以來，民營企業發行REITs的節奏加快。2023年11月，國務院辦公廳轉發國家發展改革委、財政部《關于規范政府和社會資本合作新機制的指導意見》，要求所有PPP項目實行特許經營，回歸PPP初心，大力鼓勵民營企業參與PPP新建項目，為未來發行REITs提供了諸多新機遇。相對而言，倉儲物流、產業園區、清潔能源、消費基礎設施等領域將出現更多的民營企業發行REITs產品，同時更多的民營企業也將參與REITs戰略配售。

REITs是資產上市，參考上市企業的環境—社會—治理（ESG）評價，越來越多的REITs項目上市，無論是首發還是擴募，將要從綠色發展、社會責任、治理能力等方面開展ESG評價，有關信息披露的內容和要求將逐步規范。ESG評級結果不僅作為REITs發行的準入條件，而且與資產定價結合起來，有利于實現REITs財務回報與責任價值相統一。

不到3年時間，中國REITs市場從無到有，國內外影響力不斷輻射。在亞洲，中國REITs數量和規模僅次于日本和新加坡，預計5年左右有望成長為亞洲最大的REITs市場。中國REITs市場從一開始就是開放的，除了普洛斯、ESR等境外原始權益人和發起人，還有更多的外資企業看好中國REITs市場，爭相發行REITs產品。隨著中國高水平開放的推進，基礎設施REITs如何支撐“一帶一路”，為構建人類命運共同體提供金融服務，促進投資循環，讓更多中國投資人分享境外投資紅利，這是一個宏大的命題，希望納入高層決策范疇。