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一是基礎設施短板多。據住建部統計，目前全國共有老舊小區近16萬個，建筑面積約40億平方米，涉及居民超4200萬戶，約占全國存量住宅的12%。處于社會治理末梢的老舊小區，很多基礎結構和建筑功能還停留在上世紀八九十年代水平，大多數軟硬件設施老化嚴重，已無法滿足居民居住和生活需求。例如，部分小區入戶給排水管道銹蝕嚴重，跑冒滴漏現象普遍；有的小區供電線路陳舊老化，配電設施超負荷運轉，存在較大安全隱患；還有大部分小區5-6層的樓房沒有電梯，缺乏無障礙設施，給居民上下樓帶來諸多不便。

二是公共服務功能弱。對老舊小區服務功能的提升完善，是滿足居民對美好生活需要的一個重要方面。由于建造年代較早，老舊小區普遍存在相關配套設施不足、公共服務功能缺失等問題。例如，大多數老舊小區沒有停車設施，對社區商業服務缺乏系統考慮，導致人車混雜現象普遍，居民出行和生活不便；不少老舊小區內雨污分流設施缺乏，垃圾分類收儲設施也不完善；由于小區內公共場所面積有限，導致滿足居民網上購物需求的郵政快遞末端綜合服務站、智能信包箱、智能快件箱等配套設施嚴重不足。

三是小區智慧化水平低。在老舊小區建設之初，信息技術相對不發達，各類配套設施的智能化、智慧化水平較低。隨著經濟社會的發展，原有的各類生活配套設施已無法滿足居民安全需要和基本生活需求。特別是在社區治理和安全保障、重大災害及疫情防控、居家健康和養老服務等方面，對智能化和智慧化的改造需求更加迫切。例如，很多老舊小區缺乏人員和車輛出入口管理系統，小區監控和安防設施不健全，物業管理系統不規范，社區服務平臺功能不完善，智能快件箱、智能信包箱嚴重不足等等。

老舊小區改造是在現有基礎上“提檔升級”，既要將居民的“美好居住”放在首位，又要與城市規劃相結合，同時需要做好多方統籌協調、積極籌措資金，在具體的實踐中涌現出諸多難點堵點。

一是政府負擔過重，居民存在等靠思想。對于大部分老工業城市來說，一方面老舊小區數量多，政府財力比較有限，老舊小區改造投入十分龐大。另一方面由于歷史原因，居民受“福利制”思維長期影響，存在“單位制”大包大攬的依賴意識，普遍認為老舊小區改造主要是政府的事情，自己不用著急、不用擔心更不用花錢，缺乏“共享共建共治”和“購買服務”的基本意識。

二是居民需求多樣，各方平衡難度較大。從住戶自身狀況來說，老舊小區居民構成比較復雜，不同年齡、家庭結構、經濟狀況的人群聚集在一起，改造需求各有不同。另外，除了自身居住之外，由于許多老舊小區所處位置優越，其中不乏黃金地段，區位優勢明顯，業主購房目的還表現在投資增值上，很多住房處于閑置或者出租狀態，這些都導致住戶對于小區改造需求的差異性和復雜性。

三是責任意識缺乏，影響總體改造效果。在各地老舊小區改造指導意見出臺之前，部分城市也進行了一些整體或局部的小范圍改造，取得了一些成效，也暴露出不少問題。例如，有些小區供熱管網改造時，施工方到處挖坑，小區環境受到較大影響。而道路挖掘后，在覆蓋沙土沒有夯實的情況下，覆蓋瀝青，鋪設道路，導致道路出現塌陷。另外，一些老舊小區進行樓道內管線改造后，管線四處散落，無人問津。這些問題暴露了施工方責任意識的缺乏。

四是物業關系不順，改造效果難以維持。目前部分老舊小區還存在房改房、承租房、回遷房、商品房等多種房屋產權形式共存的局面，形成了較為復雜的所有權結構，產權界定模糊不清，增加了小區改造的難度。另外，有的產權單位逐步消失，而相應的物業改革卻沒有及時跟進，物業服務和收費都無法統一，造成老舊小區物業難以提供必要服務。老舊小區改造完成后，如果物業管理方繼續缺位，就會導致改造成果無法維持，造成人力和資金的浪費。

一是政府主導，社會參與。政府在老舊小區改造過程中，應發揮政府主導作用，加強對老舊小區改造工作的指導，加大中央財政資金對改造項目的支持。考慮到老舊小區的改造往往和城市，特別是老工業城市的更新改造和開發建設同步進行，建議在中央其他有關專項中，結合城市功能調整、產業轉型發展，進一步安排相應補助資金予以支持。在積極發揮政府主導作用的同時，針對老舊社區在養老、托育、助餐、家政保潔、等社區專項服務設施的改造建設需求，可在充分挖掘相關可能收益來源基礎上，通過建立相應的投融資模式和后續長效運營管理機制，積極吸引社會力量參與。

二是需求導向，提升品質。老舊小區改造要以需求為導向，通過改造補齊必要的功能短板，提升社區生活和服務質量。在此過程中，積極吸收借鑒國內外成功經驗。例如，新加坡的鄰里中心，圍繞居住配套功能，從“油鹽醬醋茶”到“衣食住行閑”，為百姓提供“一站式”服務；浙江省德清縣鄰里中心構建鎮（街道）、村（社區）、小區“幸福鄰里”三級平臺，通過整合“碎片化”社區服務設施，拓展社區公共服務空間，打造“一公里服務圈”。參照這些成熟模式，在老舊小區改造中考慮增加必要服務用房，作為建立“養老中心”“養老醫療護理站”等機構和公共活動場所。

三是智慧助力，安全便捷。一方面抓住國家鼓勵開展以5G、人工智能、互聯網、物聯網為代表的新型基礎設施建設的有利時機，另一方面加快彌補此次新冠疫情暴露出社區作為社會治理末梢在響應突發公共事件、維護社會安全穩定等方面存在的短板，老舊社區的改造工作應積極借助新技術、新手段，推動以移動互聯網、云計算、物聯網、大數據等技術為載體的智慧社區建設，包括構建基于智慧城市的社區安防系統、方便居家養老的智慧出行和應急呼叫救助系統等。同時，要立足實際，量力而行，合理制定改造方案，以實現治理安全化，管理現代化，服務多元化，運營便捷和可持續化等為基本目標。

四是陽光透明，加強監管。在老舊小區改造過程中，政府各部門要通力合作，加強溝通，保證改造內容、規劃設計、施工組織等公開透明。在項目開始初期，規范市政改造工程投資核定方式標準，制定規范合理的招標流程，真正選拔資質佳、施工質量好的企業來承接改造工作。在項目工程建設過程中，對于承接任務的施工主體，要進行階段性監督，做到工程質量、安全、工期相統一，確保施工單位按時、保質完成任務。對于改造后的小區維護管理，要在理順責權關系、明確管理辦法的基礎上，加快建立健全社區物業長效管理機制，確保老舊小區改造后實現可持續地管理和運營。